Günümüzde yaşanan enflasyon sonrasında kiralarda da büyük bir patlama olmuş, bundan hem kiraya verenler hem de kiracılar etkilenmiştir. Bu enflasyon dalgasının kira üzerindeki etkileri yargıya kadar taşınmıştır. Her ne kadar kiraya verenler kiracıları tahliye ederek enflasyon üzerinden kiralama yapmak isteseler de günümüzde hukuk sistemi daha güçsüz olan kiracının tarafını tutmaktadır.
Türk Borçlar Kanununa göre kira sözleşmesi “kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği” sözleşmedir. Yani iki tarafa da borç yükleyen sürekli edimli bir sözleşmedir. Belirli ve belirli olmayan süreler için kira sözleşmeleri yapılabilir.
Sözleşme yenilenme dönemlerinde yapılacak olan kira artış oranları mutlaka kira sözleşmesinde belirtilmelidir fakat bu oran bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemelidir. Bu oranın tavan sınırı 11.06.2022 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan geçici madde ile konutlarda 01.07.2023 tarihine kadar yapılacak artışlar için %25 olarak belirlenmiştir.
Kiraya verenler ilk 5 yıl kiralarda yukarıda bahsedilen oranların üzerinde kira artışı yapamazlar. Bu 5 yıllık kira döneminde her sene ayrı kira sözleşmesi yapılmış ise her yapılan kira sözleşmesi için 5 yıllık süre yeniden başlar. Eğer 5 yıllık süre dolmuşsa bu durumda sulh hukuk mahkemesi hakiminden yeni kira miktarının tespiti istenebilir. Bu tespit geçmiş 12 ayın tüfe ortalaması, kiralananın durumu ve rayiç bedele göre tespit edilir.
Kira sözleşmesinin feshedilmek istenilmesi durumunda kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarda 1 yıl daha uzamış sayılır. Kiraya veren sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak 10 yıllık uzama süresinin sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Türk Borçlar Kanununun 350. ve devamı maddelerinde tahliye nedenleri “kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle” ve “kiracıdan kaynaklanan sebeplerle” olmak üzere 2 kategoriye ayrılmıştır.
Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebepler:
- İhtiyaç Nedeniyle Tahliye
Bu tahliye sebebinde ihtiyaç gerçek, samimi, zaruri olmalı ve süreklilik arz etmeli. Kiraya verenin kendisi, eşi, alt veya üst soyunun ihtiyacı sebebiyle tahliye yapılabilir. Eğer konut değil de işyeri olarak kullanılacaksa, kiralananın o iş için uygun olup olmadığına da bakılır. Bu durumda 3 yıl boyunca kiralama yasağı gündeme gelir. Eğer kişi kendi ihtiyacı için kiralananı kullanacaksa 3 sene boyunca başka birine kiraya veremez. Bu süre içinde kendi ihtiyacının sona ermesi durumunda ilk olarak eski kiracıya teklif götürmelidir.
- Yeniden İnşa – İmar Nedeniyle Tahliye
Eğer kiralanan yıkık, dökük, harap haldeyse ya da kentsel dönüşüme girecekse yani esaslı bir onarıma ihtiyaç duyuyorsa ve bu onarım sırasında kullanımı imkansızsa belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılacak dava ile sözleşme sona erdirilebilir. Bu durumda yine 3 yıl boyunca başkasına kiraya verme yasağı vardır.
- Yeni Malikin Gereksinimi Nedeniyle
Eğer kiralananın maliki değişmişse yeni malik 1 ay içinde kiracıya ihtar çekmeli ve tahliyeye kadar kiranın yatacağı banka hesabını kiracı ile paylaşmalı. Kiracı kirayı eski malikin hesabına yatırması halinde borçtan kurtulmuş sayılır.
Eğer kira sözleşmesinin sona ermesine 6 aydan uzun bir süre varsa 6 ay içinde, 6 aydan daha az bir süre kalmışsa sözleşme sonunda evi boşaltması için kiracıya ihtar çekilir.
Kiracıdan Kaynaklanan Sebepler:
- Kiracının Temerrüdü Nedeniyle Tahliye
Aidat ve yönetim borçlarının ödenmemesi halinde noterden ihtar çekilir. Eğer 30 günlük sürenin sonunda ödenmezse tahliye davası açılabilir.
- Akde Aykırılık Nedeniyle Tahliye
Eğer sözleşmenin unsurlarına aykırı davranılmışsa – mesela işyeri olarak kiralandı ama konut olarak kullanılıyor – bu durumda 1 ay içinde aykırılığın giderilmesi için ihtar çekilir. Bu ihtar sonunda aykırılık düzeltilmezse tahliye davası açılabilir.
- Yazılı Tahliye Taahhüdü Nedeniyle Tahliye
Tahliye taahhüdü, kiracının kiralananı tahliye edeceği taahhüt ettiği bir sözleşmedir. Fakat kira sözleşmesi ile aynı gün yapıldığı takdirde baskı altında yapılmış kabul edilir ve geçersiz sayılır.
- İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye
Bir kira döneminde iki ayrı aya ya da ay bloğuna ilişkin ihtar çekilmişse ve yine de kira ödenmemiş ise bu da geçerli bir tahliye sebebidir.
